小马控价

政府控价效果明显 但合肥开发商却这样让房价一夜暴涨3K/㎡

2016-09-26 18:01:38

 

  自3月31日合肥四部门出台楼市规范意见以来,合肥的新盘最新的备案价确实得到了很好的控制,从表面的数字来看,之前叫嚣着要涨价两千三千的项目价格只上浮了200-300平米,可谓是民生利好,刚需福利。合肥新盘备案价抑制了 真实现实却很残酷!不过真正的事实却不是这样美好,备案价与残酷现实:

  案名新房备案价

  元/㎡二手房价格

  元/㎡周边成交地块楼面价

  元/㎡隐形成本

  合肥A盘11000-1200015000-17000左右滨湖住宅最高楼面价11280绑车位与软装,20-30万

  合肥B盘13000精装13000-16000左右包河绿地地王楼面价格10071很难买到,内定多

  合肥C盘974215000左右滨湖住宅最高楼面价11280左右房号头20万

  合肥E盘13000精装16000左右附近政务地王17100、13929车位20万

  合肥E盘高层1100015000左右滨湖住宅最高楼面价11280第三方加价几十万

  据消息称,合肥市物价局对于已经开盘过的项目有3个月限制涨价的规定,超过3个月,涨幅限制在2%以内,半年在5%以内。

  但在合肥地王频出,周边地价“面粉贵过面包”、“二手房房价倒挂”的畸形之下,开发商却是绞尽脑汁想出了一切办法来助涨房价...

  第二招:找第三方机构,直接加钱。这个一般是找中介或者黄牛卖号头,或者在房价基础上再加价,少则几万,多则几十万。

  据介绍,滨湖某楼盘号头价格在20万,另外一家楼盘每平米加价7000块。这些价格可是没有发票的啊!也不计入房价总额。

  据说高新某楼盘房价从8k直线上涨到11000后,还要找第三方加价卖房...

  第三招,是我们要重点说的:改精装,这可是一夜之前能直接涨价2000-3000的秘诀,而且相关部门对于精装的价格空间控制比较宽松。不过有些是真改了精装,有些嘛,却是猫腻重重...只是为了“骗”过政府备案法眼,只为“有效涨价”。

  市场大摸底:合肥楼盘改“精装”至少9家了不知从何时起,合肥楼市悄然掀起了一股“毛坯改精装”的风潮。

  1.新站区:

  位于新站区陶冲湖版块的L盘高楼备案价格为7755元/㎡,备案装修状况为“毛坯”。

  据该盘置业顾问介绍:“我们5月底开盘,此次开盘只推洋房3#楼,预计均价为10000-11000元/㎡,面积89㎡-140㎡不等。另外,此次加推的3#楼为精装楼盘。”

  时隔一个月,毛坯改精装,价格上涨幅度超2000元/㎡。

  陶冲湖版块的另一J盘,此前备案的高层4#楼,均价6940.45元/㎡。现预计5月底推3#楼盘,届时“加推楼盘将为精装楼盘,预计均价为9000元/㎡。”该盘置业顾问透露。

  其实现在的合肥楼市,像这样“毛坯变精装”的楼盘还有不少。

  经开区:

  5月份,仅经开区就有三家推新楼盘“毛坯改精装”。

  经开某R盘预计5月份加推16#楼精装180、200平米,两梯两户,47层,94套房源。备案均价为14983.62元/㎡。

  经开区另一H盘,70年产权的精装公寓40、46、60平米正在认筹,34层,两梯10户,近340套房源,预计5月中下旬开盘。小编从物价局公示网上看到,该盘备案均价为10458元/㎡。据悉,此次该盘价位或超13000元/㎡。

  与R盘和H盘过万备价相比,经开某S盘高层8797元/㎡的备案均价,似是一股清流。

  然而S盘5月也将推出22#、23#楼精装高层,101、102平米,共216套房源,均价11500元/㎡。原来,该盘备案高层为毛坯,此次所推房源均为精装。

  “毛坯变精装”为变相涨价?是为高品质还是高利润?先不说“精装房”品质到底如何,只谈价格问题。

  早前4月,南京曾发布《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》,《意见》中首次提出南京要对楼盘执行限价令。

  其中,南京对“毛坯改精装”进行了明确的规定:“凡是毛坯改精装的项目,不但需要公示取得先期购房业主同意,还要对预售方案(出现重大调整)进行重新备案,对价格申报进行重新指导,毛坯部分价格不变,精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。”

  早前曾有消息称,合肥相关部门对楼市出“限价令”:一季度内一个楼盘涨价幅度不能超过原价的2%。但是实际上,开发商所推房源一旦由“毛坯变精装”,毫无例外价格都将上涨。

  以3月开盘的某精装盘为例,其新开高层精装备案价格为12600元/㎡,较之前毛坯高层的10000元/㎡涨了2000元/㎡。若是按照“限价令”来,该楼盘只能涨305元/㎡。一套100㎡的房子,改个“精装”,一下子涨了20万。

  政府“限价令”下,所谓的“限价”效果,也许仅仅只是数字上的效果?

  怪相:“精装盘”签协议可退钱变毛坯?合肥一家知名楼盘新品首开,毛坯变精装不说,临开盘前竟然让业主签“自愿放弃装修”的协议,但只退款500元/㎡,不签就买不到房。精装房源备案价为12600元/㎡,而该盘上一批高层备案价仅为10174元/㎡,价格涨了2000元/㎡。刨去退钱的,这样算下来,该盘成功涨价1500元/㎡。

  其实这种现象也不止一家,市区某盘同样是精装改毛坯,但是在开盘前同样要求业主签订放弃精装协议,每平米退600元/㎡。对比前期9800元/㎡左右价格,本次精装修13000元/㎡的价格,数字涨价3200元/㎡,刨去退钱的,成功涨价2600元/㎡。

  精装房“改没改”、“价格猫腻”谁来监管?上述放弃精装,在消息上,都会成为:业主“自愿”,不是强制的...

  另外说是“毛坯改精装”,这个“精装”的装修品质又由谁来统一呢?

  然而合肥市政府暂时还未出台文件对“毛坯改精装”的装修标准进行明确规定。

  目前合肥市精装房市场的情况是,一方面,“毛坯改精装”的决定权由开发商单方面独揽;另一方面,第三方专业机构评估,这个专业机构究竟怎么界定?评估费用又由哪方支付呢?如果是开发商自己请团队来进行品质鉴定,怎么能够保证不会出现“自吹自擂”?

  探问:2000元/㎡精装实际只值500元?市场上的精装房,开发商对外宣称的精装修价格一般在1000-1500元/平㎡之间。下月即将推新的新站某J盘,该盘售楼顾说:“我们的精装标准是1500元/㎡,具体的品牌明细我们都会在认筹的时候进行公示。”一套100㎡的住宅,按照1500元/㎡的装修标准来算,精装花费共计15万元。”

  而所谓的精装修住宅,是指新建房屋交付前,套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装到位,也称全装修住宅。

  也就是说,这15万仅仅是房屋所有硬装的花费,而像家具、家电、家装这样的软装,购房者需自行购买。

  但其实,普通家庭装修,15万的装修费用,囊括所有硬装软装是完全没有问题的。看似持平的装修费用,实则还得购房者额外掏钱添置家具。

  即使是1500元/㎡、总计15万元的豪华装修费用,在实际的装修过程中,开发商也还是有”变通“的余地。比如,即使在合同中明确标注使用的是某品牌建材,但同一品牌也分高中低档次之分。房屋装修中具体使用的是哪一档次建材?

  个中玄妙,鲜有消费者分得清。

  一名业内资深人士分析指出,房企之前是做精装修,其实很多号称 2000元/平方米精装修的,实际成本就500元/平方米。但合肥从去年开始流行科技精装修,打高科技牌。这也就是项目敢定高价的原因,未来很多地王估计都会打这个牌。

  “毛坯变精装”,合肥专家怎么看待如今要在合肥买套房,排队摇号、找关系,现在还遭遇“毛坯改精装”,刚需客似遭多重挤压。

  同策咨询市场总监刘乃元认为

  我们可以用意料之中,情理之外来概括这种行为。追逐利润是企业的本性,在市场允许,而政策不允许的的背景下,通过一些表外的非常规措施来提高售价已经成为大家默认的潜规则。

  其实问题本身伤害的还是购房者。政府想通过备案价格来调控上涨过快的房价,但实际上房价的真正涨速已大大超过预期,购房者不得不付出更多的成本。

  希望下一步政策方面能有更明确的规范来限制捆绑销售,另一方面也能用更灵活的调价机制来避免开发商口中‘赔本卖房’发生。大禹治水的方法应该是疏而不是堵。

  合肥学院房地产研究所副所长凌斌:

  首先,这是开发商对备案价制度的应对措施,目前的备案价制度,毛坯房备案价相对较低,达不到其涨价的目的。

  第二,是5月1日起,“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。营改增间接利好精装修产品,为其减负。营改增前,营业税按照销售额的5%计征,精装修房的销售额高于毛坯房,开发商做精装修房要多缴纳营业税。营改增后,增值税只按照增值部分以11%计征,并且购进材料设备等的进项税额可以抵扣,因为购进越多抵扣越多。

  第三,过去做精装修,技术手段跟不上,比如说厨房统一的门窗、橱柜,过去生产率比较低,整体档次不高,现在这些的整体安装不成问题。

  第四点,这样的全装修可以看作是对社会资源的整合。相对于普通住户自行装修,更节省人力、物力、财力。

  市场乱象的罪魁祸首是:一、当然是层出不穷的地王,以及未来的价格预期,这在很大程度,对前期老楼盘的价格带来无穷的涨价欲望和刺激。

  二、矛盾的备案制度。备案一方面是为了控制房价,这是一种以堵治乱的方式,在数字上能控制房价的上涨,但乱象不止反受诟病:

  网友天人水亮认为:政府应该放开备案价,目前价格都控制一万一、二左右,如果都上涨到一万五、六,甚至与二手房价格持平,这样就令一些投机人士放弃参与抢房中来。压制反而助涨了乱象。

  易居安徽总经理李长俊认为:备案价制度的限制已经严重影响了合肥房地产市场健康发展。

  当前合肥楼市10大主要矛盾:1、合肥刚需与房价快速上涨、各种乱象增加买房成本的矛盾。

  2、有钱买不到房,排队、摇号,大量关系户挤压刚需的矛盾。

  3、是个人有钱就会参与房产投机,助涨市场乱象,挤压刚需的矛盾。

  4、一面控制备案价格,一面市场乱象、暗潮涌动、钻空子,无法有效监管的矛盾。

  5、一面控制在售楼盘备案价,但土地出让“逢拍必王”,地王频出,面粉贵过面包太普遍。一级市场与二级市场发展不均衡的巨大矛盾。

  6、一面控制在售楼盘备案价,二手房价格严重与新房倒挂,甚至中介炒高二手房价格,看得见的利益驱使投资客进场,加剧新房市场残酷性的矛盾。

  7、中小型开发商、一些知名品牌开发商拿地很绝望,合肥楼市迎来楼市寡头时代。如绿城、置地在本轮楼市大潮中拿地困难。房企拿地与发展的矛盾。

  8、快速上涨的高房价与优秀人才吸引力、安家合肥的矛盾。

  9、安徽省内投机投资人士大量涌入,加剧省内三四线高库存城市的去库存危机。

  10、“房地市场平稳发展、保证财政收入、发展城市规模等”诉求与保障民生、建立健康、持续发展环境的矛盾。

  ......

  小结

  精装乱象的问题还是从合肥整体市场说起。最近北城因涨幅过快被重新执行限价令,一个季度不允许涨价5%。但文件刚刚出炉,5月13日,北城便有新地王横空出世,楼面价格达到7841元。在刚刚北城个案楼盘房价破万情形下,地王会加剧万元时代的到来。一方面是控制备案价,一方面地王频出,未来房价断层式上涨显而易见,这样的矛盾难道不是最核心的问题吗?整合合肥楼市都陷入在这样的死循环中。

  这一波调控中,一边控制土地出让、一边控制房价不让涨。以后新项目入市后,原来老项目涨幅有限,买房的消费者自然会选择老项目,最近新拿地的就会有风险...

  房地产发展也遵从经济规律,不可能永远血脉喷张,在下半年以及2017的市场中,地王能否解套,值得关注和期待。

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